成人午夜高潮a∨猛片-成人午夜国产福到在线-成人午夜国产福到在线不卡-成人午夜国产内射主播-成人午夜精品-成人午夜精品久久不卡

近年來(lái)，我國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)不斷推進(jìn)工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造。其中，廣東省佛山市順德區(qū)從2018年啟動(dòng)這項(xiàng)工作，今年已基本完成，當(dāng)?shù)氐拇寮?jí)工業(yè)園將退出歷史舞臺(tái)；江蘇省江陰市今年5月制定了工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造三年行動(dòng)計(jì)劃。工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造，有來(lái)自外部推力作用的結(jié)果，更重要的是有來(lái)自突破發(fā)展空間制約的內(nèi)生動(dòng)力。工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造涉及面廣、政策性強(qiáng)，其核心問(wèn)題之一是土地資源的整合，因涉及調(diào)整的利益關(guān)系復(fù)雜，有待進(jìn)一步研究解決。

工業(yè)園區(qū)的土地利用現(xiàn)狀

所謂工業(yè)園區(qū)，是指國(guó)家或地方根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，劃出的一塊特定區(qū)域，在進(jìn)行統(tǒng)一的水、電、氣、路、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，通過(guò)招商引資將各類相關(guān)企業(yè)集中在一起進(jìn)行生產(chǎn)而形成的分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。在城市規(guī)劃上，它是與生活居住區(qū)、行政辦公區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)、農(nóng)田保護(hù)區(qū)等概念并列的一種功能分區(qū)。

工業(yè)園區(qū)有多種類型，包括國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)、出口加工區(qū)等。國(guó)外較早建立的美國(guó)加利福尼亞州的硅谷、新加坡的裕廊工業(yè)園，以及國(guó)內(nèi)較早設(shè)立的深圳蛇口工業(yè)園、北京中關(guān)村工業(yè)園、蘇州新加坡工業(yè)園，都屬于最早的工業(yè)園區(qū)，也對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。但20世紀(jì)80年代初，一些地區(qū)通過(guò)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)形成的“村村冒煙、處處點(diǎn)燈”的工業(yè)集中區(qū)，占地多、布局散、功能交叉、形態(tài)不規(guī)整，已難以發(fā)揮工業(yè)園區(qū)應(yīng)有的作用，影響了城鄉(xiāng)一體化健康發(fā)展。

設(shè)立工業(yè)園區(qū)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)功能分區(qū)的要求。相關(guān)企業(yè)布局在同一區(qū)域，可以大大減少包括企業(yè)運(yùn)輸、人員流動(dòng)造成的成本浪費(fèi)，提高生產(chǎn)效率。從企業(yè)入駐要求來(lái)講，從選址、建廠落地到投產(chǎn)，不管企業(yè)大小，一般都要經(jīng)過(guò)征地、拆遷、項(xiàng)目審批等過(guò)程，建廠成本高，各種報(bào)建手續(xù)時(shí)間跨度大。而根據(jù)國(guó)務(wù)院研究室宏觀經(jīng)濟(jì)司統(tǒng)計(jì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集群，一個(gè)布局合理的工業(yè)園區(qū)可以節(jié)約城市工業(yè)用地10%~20%，工業(yè)管網(wǎng)減少10%~20%，交通運(yùn)輸線縮短20%~40%。有專家估算，通過(guò)創(chuàng)建生態(tài)工業(yè)示范園，人均工業(yè)增加值可增加27％，地均工業(yè)增加值可增加20％。

按照2030年實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、2060年實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)，我國(guó)“十四五”規(guī)劃提出，到2025年全國(guó)制造業(yè)碳排放總量要下降18%。目前，我國(guó)工業(yè)園區(qū)碳排放總量在全國(guó)碳排放總量中占到了31％，因此，工業(yè)園區(qū)土地資源整合，對(duì)制造業(yè)碳減排（放）工作也可以起到事半功倍的效果。

工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造面臨的問(wèn)題及解決思路

規(guī)模大小問(wèn)題。工業(yè)用地布局現(xiàn)狀在歷史發(fā)展過(guò)程中形成。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展快，占用的土地多；有的發(fā)展慢，占用的土地少。在重新劃定工業(yè)園區(qū)時(shí)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都希望工業(yè)園區(qū)多劃一點(diǎn)，面積劃得大一點(diǎn)。但是，總量控制不允許。一是以土地產(chǎn)出水平測(cè)算，產(chǎn)出水平高的工業(yè)園區(qū)劃大一點(diǎn)，就意味著產(chǎn)出水平低的就只能劃小一點(diǎn)；二是以拆遷力度測(cè)算，拆遷力度大的可以劃多一點(diǎn)，反之只能劃少一點(diǎn)；三是實(shí)行“人地掛鉤”，以人均占用空間計(jì)算，人均占地多的工業(yè)園區(qū)劃小一點(diǎn)，人均占地小的工業(yè)園區(qū)可以適當(dāng)劃多一點(diǎn)。

資金平衡問(wèn)題。在工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造中，空間騰退需要大量資金，且回收周期長(zhǎng)。這個(gè)問(wèn)題只能用發(fā)展的辦法予以解決，只有把“蛋糕”做大，通過(guò)稅收返還、園區(qū)無(wú)形資產(chǎn)出售等辦法解決資金長(zhǎng)期平衡問(wèn)題。對(duì)于啟動(dòng)資金的籌措，除了項(xiàng)目自身融資外，主要依靠“工改商”“工改住”收取土地出讓金予以解決，而具體到某個(gè)特定鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能平衡時(shí)，則需要在全市范圍內(nèi)平衡解決。

“拆遷難”問(wèn)題。與園區(qū)建設(shè)初期土地取得成本相比，目前工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格已大幅上漲。有的企業(yè)并不進(jìn)行生產(chǎn)，而是通過(guò)出租土地“以地生財(cái)”，占有大量土地。對(duì)此，要采取稅收、環(huán)保、安檢、消防等聯(lián)合執(zhí)法手段，倒逼低效用地退出。

農(nóng)用地利用問(wèn)題。新修訂的《土地管理法》第十八條提出，在全國(guó)劃定生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)空間，同時(shí)確定城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線三條控制線。在三條控制線范圍內(nèi)，各地對(duì)工業(yè)園區(qū)劃出了相應(yīng)的發(fā)展備用區(qū)、提升改造區(qū)、有序騰退區(qū)等三個(gè)區(qū)域。今后，新上工業(yè)項(xiàng)目原則上優(yōu)先布局在發(fā)展備用區(qū)。但是，發(fā)展備用區(qū)內(nèi)還存在很多農(nóng)用地，有批而未供的土地、一般農(nóng)田、村莊拆除后的農(nóng)用地、企業(yè)內(nèi)部長(zhǎng)期空閑的土地等，有的可以直接使用，有的需要完善征地手續(xù)后才能使用，有的則可以與園區(qū)外批而未供的土地進(jìn)行置換。

工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造模式與整合路徑建議

在工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造中，按改造后的用途劃分，可以分為“工改工”“工改商”“工改居”等模式；按改造主體劃分，可以分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)自主、集體土地入市等模式；按土地收儲(chǔ)資金支付方式劃分，可以分為掛賬收儲(chǔ)、一次性收購(gòu)、以地入股等模式；按產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向劃分，可以分為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、地產(chǎn)主導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)加地產(chǎn)主導(dǎo)等多種模式。

目前，各地總結(jié)出的模式主要為政府掛賬收儲(chǔ)模式、政府直接征收模式、政府生態(tài)修復(fù)模式、企業(yè)長(zhǎng)租自管模式、政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式、企業(yè)自主改造模式、鎮(zhèn)村聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式、國(guó)有集體混合開(kāi)發(fā)模式等。無(wú)論選擇哪種模式，都需要地方政府研究制定土地供應(yīng)政策、地價(jià)政策、不動(dòng)產(chǎn)登記政策、稅收政策、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政策等相應(yīng)的配套政策。其中，在土地利用方面，要明確改造后自持物業(yè)、可銷售物業(yè)、出讓金返回的比例；在土地權(quán)屬管理方面，要協(xié)調(diào)相關(guān)利害關(guān)系人，提前做好抵押、查封的解除工作；在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入方面，要對(duì)入園企業(yè)資格、產(chǎn)出要求、行業(yè)門類、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)作出相應(yīng)規(guī)定。

根據(jù)布局規(guī)劃劃定升級(jí)改造范圍。要確定改造區(qū)類型，明確“工改工”“工改商”“工改居”等改造方向，開(kāi)展改造區(qū)內(nèi)的土地利用狀況、土地權(quán)屬狀況、土地審批狀況、地上建構(gòu)筑物狀況調(diào)查。

測(cè)算升級(jí)改造成本和預(yù)期收益。成本主要包括拆遷補(bǔ)償成本、征地補(bǔ)償成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造成本及其他補(bǔ)償成本。收益主要包括土地出讓金收益、改造后新引進(jìn)項(xiàng)目稅收收益（以六年為期）、工改農(nóng)項(xiàng)目政策補(bǔ)助收益等。

編制升級(jí)改造項(xiàng)目實(shí)施方案。要明確政府主體、原權(quán)利人主體、市場(chǎng)主體等改造主體和改造方式，改造主體和被改造對(duì)象要簽訂改造協(xié)議，完善辦理供地手續(xù)前的各項(xiàng)前期基礎(chǔ)審批手續(xù)。

完成升級(jí)改造單元的土地使用權(quán)配置。針對(duì)升級(jí)改造區(qū)內(nèi)的具體改造單元，要辦理規(guī)劃選址、農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批、出具規(guī)劃條件，辦理土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、集體土地入市等土地使用權(quán)供應(yīng)手續(xù)，為土地資源整合后的項(xiàng)目導(dǎo)入提供用地保障。