最近幾個月，「工業上樓」一詞越來越多地出現在文頭報端。作為盤活低效工業用地的重要舉措，「工業上樓」受到了各級政府的高度重視。
「工業上樓」是政府通過引導企業進入高層廠房，使工業空間由「二維」轉向「三維」，從而達到有效盤活低效土地、溢出更多發展空間的目的。
但另一方面，「工業上樓」作為一種創新嘗試，在實際操作中暴露出很多細節問題。尤其在中小城市，習慣了獨門獨戶的工業企業對「工業上樓」并不感冒，甚至從心里反感排斥。在這樣的背景下，如何有效引導企業上樓，便成了各地政府亟待解決的問題。
產業篩選，找尋上樓企業
眾所周知，「工業上樓」存在一定限制，并不是所有企業都適合上樓。比如有些工業生產要用到大型機器設備或重型起重運輸設備，或者生產的產品體積重量很大，讓這些企業上樓就不現實。此外，企業生產所產生的噪音、污染、輻射等也是能否上樓必須考慮的因素。
引導企業上樓，首要任務是找到適合上樓的對象。產業選擇模型是來自東莞水鄉管委會印發的「工業上樓」系統性指南。這份文件創新提出了「工業上樓」五要素篩選模型和篩選機制，為政府判斷各產業類別是否適宜上樓提供了重要參考依據。
然后將企業生產具體環節植入篩選流程表，綜合判斷企業是否適合上樓生產。
「工業上樓」要滿足企業特殊需求
工業有千行千面的特點，不同企業對廠房建筑有不同的需求。
在「工業上樓」提出之前，全國半數以上的廠房都是單層，最多不超過三層，企業有什么特殊需求直接定制開發即可。如今大家同在一個屋檐下，能否滿足企業的定制化需求，直接決定了企業是否有上樓的可能。
比如，生物醫藥企業需要十萬級潔凈廠房，引導這些企業上樓，要滿足生產工藝和空氣潔凈度的要求；精密儀器制造對振動較為敏感，建筑設計就要有防振減振措施；輕生產企業涉及大型機械設備，廠房的層高、承重等建設標準要達到相應標準。只有企業的基本需求得到了滿足，企業才有上樓的可能。
政府先行，引導上樓
「工業上樓」發展不起來，一個重要的原因是企業自建高層廠房的意愿不強。因為高層的建安成本和維護成本遠高于單層廠房?？山ǔ芍笫褂檬欠穹奖悖渴袌鍪欠衲芙邮苓@種生產形式？租金回報大概有多少？這些都是未知數。用已知的投入換未知的市場，任哪個企業也不愿做。
在這樣的背景下，政府應起到引領作用。如先安排一定比例的新增建設用地計劃指標專項用于建設廠房，并以財政補貼形式，通過平臺公司或國有企業先集中建設一批高層廠房，以低于市場價租賃給企業，待區域成熟以后，再逐步回歸市場價值。這樣既為入駐企業節約了購地建廠資金，節省了規劃設計和建設廠房的時間，更是打造了一張「工業上樓」的金名片。
政策驅動，扶持上樓
要實現「工業上樓」，前期政策驅動是關鍵因素，只要政策足夠有吸引力，便能充分調動企業上樓的積極性。當「工業上樓」階段性目標完成之后，再調整支持政策由前期開發向后期的稅收和產出環節轉移。
鼓勵企業上樓利用相關政策有幾個參考方向：
一是拿地成本方面，對現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款，目前一些城市已有相關規定。
二是土地性質方面，企業建高層廠房的，配套用房、辦公用房和生活服務設施的計容面積應適度放寬，或因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。這樣一來，建設高層廠房相當于在工業用地上匯集了辦公研發、生產制造、倉儲物流等復合功能，能極大提升企業的積極性。
三是開發模式方面，可由企業開發高層廠房，政府約定價格回購部分物業，攤薄企業投資成本的同時，為區域產業集群集聚發展提供空間及資源。
四是企業租賃方面，給予企業租金補貼，比如當地廠房租賃均價20元/㎡/月，政府直接補貼給企業一半，相當于企業只要花1/2的錢就能入駐廠房，上樓意愿便大大增強。
比較優勢，刺激上樓
企業決策向來以利潤為導向，政府想引導企業上樓，就必須給出一個充分的理由。（節約用地、土地集約化利用，這是對政府的好處，不是企業上樓的理由）
刺激企業上樓的因素，優惠政策肯定算一個。但更多的比較優勢需要園區在建設之初就做好系統規劃。
首先是環境優勢，傳統廠房位于工業區，外部環境較差，高層廠房的環境應以寫字樓為標準打造，創建高端辦公、花園辦公的氛圍，以適應企業研發、辦公、生產一體化的需求；二是硬件優勢，傳統廠房環境臟亂、夏天悶熱、冬天陰冷，高層廠房配置中央空調系統、新風系統、智慧化管理系統，對企業工作體驗、品牌形象、招聘用工等有很大幫助；三是產業集聚優勢，通過「工業上樓」，把產業鏈相關企業集中在特定區域，引導產業發展布局，實現產業聚集。
共有產權，合作上樓
中小企業是「工業上樓」的主力軍，政府層面應從政策上支持（比如允許分割銷售、獨立產權等）中小企業以自主開發、入股合作等方式建設高層廠房。此外，政府也可以國有土地使用權作價出資（入股）的模式與中小企業共同建設，以土地撬動投資，推動優勢高成長中小企業上樓。
全局規劃，吸引上樓
園區的空間規劃必須從全局出發，兼顧各種業態的協調發展，才能使收益最大化。
「工業上樓」是一種做法，不是一種定位。如果被「工業上樓」四個字框住，把所有廠房都建成高層，企業會感覺密集、不透氣、不耐看。因此，除了高層產品，園區還應配置一定比例的單層和多層（2-3層）廠房，增強空間的層次感與高級感，提升整個項目的品質和溢價。
當然，「工業上樓」客觀上存在市場偏好，底層廠房永遠最受歡迎，高層則容易閑置，因此對這兩種產品要采取差異化的定價策略。（提高單層與高層廠房的價格差）
最后，由于每個城市的經濟水平、基礎條件、土地利用情況不同，「工業上樓」無法一概而論。比如沿海城市制造業發達、創新活力強，但土地稀缺，「工業上樓」就是一種很好的破解土地供需矛盾的手段；反之，如果是中西部小縣城，本身企業就不多、地價也十分便宜，則暫時沒有必要上樓。
