工業廠房，制造業的承載物。
在大家的印象中，單層平鋪式的廠房、器械噪音、高能耗、重污染、繁忙的工人以及高速運轉卻又一成不變的流水線就是工業廠房該有的樣子。
這些帶有歷史色彩的工業廠房也因為本身的產業因素、城市產業調整等因素，面臨關停、遷往郊區或是直接清退。
制造業在城市經濟快速發展和產業轉型升級調整之后，相關產業面臨淘汰，被一線城市摒棄，但并沒有出現向二三線城市轉移的“理想局面”。二三線城市同樣將這類工業產業剔除在了城市產業清單之外，也就出現了制造業無處可去的尷尬局面。
工業廠房也跟著制造業被掃進了歷史。
在這趨勢之下，從最早期07、08年左右，工業地產這個行業或者說是這樣的說法萌芽，短短一到兩年時間，迅速轉變為產業地產再到如今的產業園區。
這其中也反映出了行業背后的一些有趣現象，工業地產也就是當時在圍繞城市工業用地上做文章的企業形成的行業。但當時各地對于工業廠房有種避之不及的情況，一方面國有企業去廠房化，另一方面民營企業為了避免在行業定位上讓地方政府產生一些不必要的誤會，大家不約而同地將從企業定位開始去工業化，轉向產業地產。
再到如今，行業去地產化、精細化發展等因素推動下，更趨向于產業園區說法，當然，這是題外話了。
01
政策傾注，
工業廠房重回一線
在國家“十四五”發展規劃中，再次將制造業確立為重要的產業發展方向，各省市也都相繼出臺了制造業十四五規劃。一方面為了解決工業制造業在GDP中的占比過早過快下降的問題，另一方面同樣也是鼓勵通過工業制造業發展，推動科技創新，解決卡脖子問題。
這里其實有一個認知誤區，國家重點關注的科技創新，大量研發活動出現于企業中，大量的成果用于企業，根據相關資料顯示，其中科技創新活動近70%是在工業制造業。
為了進一步鼓勵制造業的轉型升級，推動中國制造邁向中國智造，除了上文提及的相關產業政策之外，在2019年，由財政部、中國煙草總公司等發起設立的國家制造業轉型升級基金股份有限公司正式成立，基金公司的注冊資本為1472億元。主要投向新材料、新一代信息技術、電力裝備等領域。幫助制造業企業應對轉型升級過程中最困難的資金難題。
進一步加速了中國制造業的復興之路。
02
制造業轉型升級，
廠房更新換代
制造業的復興，一方面是國內制造業企業創新能力的持續增強，從創新投入到創新產出都在快速增長，創新成果不斷涌現。
另一方面，在數字經濟背景下，傳統制造業也在向智能化轉型，逐漸擺脫了過去老舊廠房的標簽。波司登創始人、波司登集團董事局主席兼總裁高德康之前在接受《中國報道》采訪時也曾提到“在數字經濟背景下，傳統制造業的智能化改造和數字化轉型在我看來是必然趨勢。”
制造業在智能化、數字化轉型之下，逐漸成為各地產業發展的重要選擇。從而才會出現類似蘇州這樣產業發展領先的二線城市，廠房資源也十分稀缺，在蘇州工業園，工業用地比例高達40%，最短缺的仍然是廠房載體。
所以這兩年你會發現，產地地產行業工業廠房類的運營商過得非常滋潤，新入行的園區運營商大多都選擇了工業廠房這一方向。
但如今雖然制造業仍然是制造業，但已經不是過去租下一個廠房各管各流水線生產的時代了，載體訴求發生了翻天覆地的變化：
首先，高新技術跨界融合的新興產業企業對生產研發的空間環境和廠房建設標準要求更高，載體需求從過去的大平層轉向了更高要求的數字化智能工廠、定制高標準廠房等等。
其次，廠房平鋪式的載體形式，在土地資源日趨緊張的城市也難以大面積供應，這可能也是當時制造業被清退的一大原因。制造業轉型升級之后，生產技術提高，讓工業上樓成為可能，從而在一線城市、二三線城市產業核心地段出現了工業上樓這一類炙手可熱的載體。
最后，頂尖實體制造業企業也掀起了黑燈工廠、燈塔廠房等潮流玩法。
03
精細化運營，
工業廠房的未來
對于工業廠房的未來發展趨勢，已經有了一個比較明確的分析，在這里就不做過多的分析，只在細節方面做一些補充。
雖然制造業的回溫，讓工業廠房煥發新生，但如今的新興制造業企業跟傳統產業園區內的企業如出一轍，對于產業服務、產生生態等方面有著強訴求。想跟過去一樣做廠房園區的租售者，已經不太現實。
想要滿足新興制造業企業不同的載體、服務、上下游產業生態等訴求，必然將倒逼廠房園區運營商走上特色廠房、精細化運營的道路，這才是如今以及未來廠房運營商的核心競爭力。
在公募REITs愈發成熟的當下，相比于傳統園區，更趨向于標準化的工業廠房更能得到資本市場的青睞，這也推動了廠房運營商資產管理能力的完善。
