如何盤活存量用地，提高資源配置效率，提升產業發展層次是我國開放型經濟轉型升級中長期面臨的問題，困擾著國內不少產業園區。該如何“騰籠換鳥”，實現土地集約高效利用？江西龍南經開區探索出一條具有可操作性、可復制性的發展之路。
集中騰退首批38家企業，盤活工業用地1400余畝、廠房38.4萬平方米……這是江西龍南經濟技術開發區開展專項行動80多天里交出的亮麗答卷。去年10月以來，當地針對園區內“僵尸”企業、閑置低效企業、“圈地”企業等“騰籠換鳥”，加快清理閑置低效企業、盤活存量用地，提升產業發展層次。
堅決騰換啃硬骨頭
1992年，贛南之南，30萬人口的小縣城龍南創建了金塘經濟開發區，敞開開放大門。多年來，龍南充分發揮毗鄰珠三角地區的區位優勢與擁有國家級經開區的平臺優勢，連續12次蟬聯江西省開放型經濟綜合獎，成為國家外貿轉型升級基地。
“去年，全市引進項目58個、總投資390億元，逾三分之二來自粵港澳大灣區。”龍南市委書記鐘旭輝說，龍南市全面融入粵港澳大灣區建設，成為江西深度參與灣區產業鏈分工的“排頭兵”。
開放的基因、優越的區位，吸引著企業接踵而至。然而，與眾多產業園區一樣，龍南迎來了開放型經濟轉型升級中的難題。“部分企業在市場大潮中逐漸成為低產能、低產值、低貢獻的‘三低企業’，或是占據寶貴廠房資源卻生產停滯的‘僵尸企業’，嚴重阻礙了工業轉型升級、縣域經濟發展和開發區改革創新。”龍南經開區管委會副主任賴子安說。
富康園區就是其中較為典型的案例。該園區是江西省第一批認定的化工園區，有企業99家，占地面積近7000畝，2020年畝均產值49.48萬元，不及全區畝均產值的一半。
“這里原來是一家2000年引進的生產電子元件企業，后因經營不善長期處于停產狀態。”在富康園區富祥大道東側C1-04地塊，賴子安指著雜草叢生的廠區告訴記者：“企業為賺取租金，改變土地用途，將廠區分租給了30余家小型低端企業，導致40多畝工業用地貢獻的稅收幾乎為零……”
“這不符合高質量發展要求。”鐘旭輝說，靠增量擴張支撐發展的用地方式已難以為繼，必須將著力點轉移到存量挖潛上來，努力提高資源配置效率，讓工業園區土地高效利用。
然而，騰什么“籠”，“籠”怎么騰？“只有盤活閑置資源，才能拓展空間、增添動力。”對于經營園區30年的龍南而言，此前已經推動過兩次“騰籠換鳥”工作，但均因“投鼠忌器”而“草率收兵”。
“不難理解，這就跟娶媳婦一樣，當年‘你情我愿，明媒正娶’，如今因為‘人老珠黃’就可以‘不歡而散’？”當地一名企業家說。
“騰換不善，不僅對營商環境是巨大打擊，更將影響政府誠信。”龍南市市長彭江閩坦言，騰退企業比房屋征遷還難，不僅每家企業情況不同，還有一些實際問題沒有解決。“內部開展過很激烈的爭論，有人認為刮骨療傷何其艱難，這屆政府不一定干得成；有人認為大刀闊斧的騰換很容易得罪人。經過反復討論，我們統一思想，轉型發展迫在眉睫，只要依法依規、合情合理，再硬的‘骨頭’也要啃下來。”彭江閩說。
經過對園區企業及用地情況調查摸底、研判分析，龍南市按照畝產產值、畝均稅收等10余項指標確定了六類企業為“騰換”對象，分別是：閑置土地、低效用地、改變土地用途、低效產出、未履約、未許可。
“我們從園區320余家工業企業中梳理出90家進行騰換或清退搬遷。”賴子安介紹，他們首先組織專人專班建立“一企一檔”，有的放矢；其次上門動員宣傳，開展多維度論證、多角度推進；最后組織專業人員進行資產測繪、評估，做到公平公正。“針對閑置用地原因復雜的企業，我們專門組建疑難雜癥研判組，組織法律專家集中研判。”賴子安說。
龍南市還成立了市主要領導擔任總指揮長的專項行動指揮部，組建了“騰籠換鳥”指揮部辦公室、調查認定組等8個職能組。“我們將‘騰籠換鳥’作為考驗基層干部勤政務實、提升自身綜合素質能力的機會，在‘戰役’中錘煉擔當，并引導大家跳出以土地招商的局限，圍繞空置廠房、停產、半停產企業積極接觸引進高技術企業，架起了兩者溝通交流的橋梁。”彭江閩說。
五種模式盤活資源
“我們猶豫再三，綜合研判后還是覺得無法經營。”吉泰田科技有限公司負責人告訴記者。得知該企業騰退意愿后，龍南經開區積極出面協助，最終促成龍南鴻宇泰科技有限公司成功接盤。
將需要騰換的園區土地推向市場，由符合產業規劃且有意愿入駐的企業收購兼并，政府出臺產權交易、土地價格、稅收等獎勵政策予以支持，這種市場化騰換是龍南“騰籠換鳥”的主要模式之一。目前，首批通過市場化實現騰換的企業已有19家，占完成騰換企業的50%。
“我們主要通過政府收、市場換、司法拍、異地挪、低效提5種模式盤活資源。”賴子安介紹，政府收，即積極發揮政府推動引導作用，對“僵尸企業”先按程序依法依規依合同收回土地、廠房等資產，并通過給予搬遷補償方式將能耗高、污染大、環境差、產出低的租賃廠房企業移出園區；司法拍，即政府與法院建立“騰籠換鳥”企業處置聯動機制，重點協調解決稅收優惠、債務處理、產權糾紛等重點難點問題；異地挪，即對不符合園區產業發展規劃，但運行情況良好的企業，采取土地等面積異地置換的方式騰換；低效提，即實施低效提升專項行動，對畝均稅收萬元以下的低效企業逐戶實施促履約工作，倒逼企業轉型升級、提質增效。
“我們通過引進戰略合作伙伴或股權轉讓等方式，鼓勵符合產業規劃且有合作意愿的騰換項目通過股權合作方式抱團轉產。此次騰換企業瑞鴻科技有限公司、萬龍科技有限公司，就是通過與其他企業股權合作實現了‘二次轉行創業’，并順利達產達效。”賴子安介紹，目前，低效促履約的43家企業已全部簽訂承諾書。
“‘騰換’過程中，我們堅持一把尺子量到底，一支隊伍干到底，做到公平公正，竭力為企業著想。我們同步解決消防驗收、產權辦證等歷史遺留問題，及時出臺相關處理意見及政策，贏得了企業贊許。大家一致認為，龍南政府敢作為、有擔當，主動為企業減負紓困，營商環境得到進一步提升。”鐘旭輝說。
“我們通過司法拍賣獲得1.4萬平方米的廠房和30畝空地，目前正在生產安裝調試期，達產后產值將達3億元。”贛州昊鑫新能源有限公司總經理史沖告訴記者，對于新進企業來說，騰換不僅為企業降低了建設成本，還贏得了市場先機。“對我而言，此次騰換不僅盤活了資產，更能輕裝上陣接著闖。”已經停產并接受了騰退的裕豐礦業負責人說。
嚴守“換鳥”準入門檻
走進位于龍南市富康工業園區的瑞鴻科技有限公司，車間里一派繁忙。然而，半年前這里還是一片閑置廠房，空空如也。作為龍南鋰電及新材料產業鏈補鏈企業，瑞鴻科技的入駐盤活了這塊土地，也成為當地推進“騰籠換鳥”引來“高大上、鏈群配”企業的一個縮影。“項目建設完成后，這里將形成年處理10萬噸廢鋰電池極粉的生產能力；項目達產達標后，稅收將達到27萬元/畝。”瑞鴻科技有限公司相關負責人廖龍江說。
“我們堅持‘騰籠換鳥’，新入駐企業要符合‘高大上、鏈群配’的發展方向，圍繞電子信息和新材料雙首位產業積極招大引強，大力實施產業鏈招商，推動產業發展縱向成鏈、橫向成群。”鐘旭輝說。
與瑞鴻科技相似，江西天奇金泰閣鈷業有限公司在以資產轉讓形式獲得47畝土地后，新建了年處理13萬噸廢舊鋰電池回收利用全產業鏈項目。“我們在增產擴產的同時，大力實施技改升級，上馬了新的水再生利用系統水膜濃縮技術。其中，技改投入1.9億元，環保投入4000萬元，該項目投產后，我們將增加30億元產值。”該公司常務副總經理黎永忠說。
目前，“騰籠換鳥”引進的22家企業全部符合招引標準。據預估，騰換土地畝均產值、畝均稅收將由騰換前的37.96萬元、0.93萬元分別增長至1280.17萬元、34.41萬元。
隨著“融灣”步伐加快以及園區產業升級迭代，如何避免騰換出來的土地二次閑置低效？
為真正把有限資源配置給大項目、好項目，龍南建立項目會商研判機制，專門研究出臺“換鳥”項目入園標準，定期對“換鳥”項目資金實力、技術含量、發展前景、土地節約集約利用等開展聯合會審。積極把環境污染低、安全風險小，投資規模大、科技含量高、財稅貢獻大、產業帶動性強的優質項目、頭部企業“引進來”。例如，對擬入駐省級化工園區的項目，設定遠高于其他產業的門檻，在確保環保、安全生產兩條底線的基礎上，必須滿足“高稅收、投資大、頭部項目、產業關聯度高”四大條件才予準入。
“我們將倒逼企業轉型升級，搶抓市場機遇，變被動騰換為主動引進戰略合作伙伴，并通過股權轉讓等方式提升地塊產出效益；對符合產業規劃且有合作意愿的騰換項目，政府將協助雙方完成股權合作，注入新動能，引導企業抱團轉產。”鐘旭輝說。
騰換究竟價值幾何？彭江閩說，通過全面實施“騰籠換鳥”，不僅喚醒了沉睡的資源，更激活了產業動能。隨著全面對接融入粵港澳大灣區進程加快，龍南工業正從過去的“小、散、亂、污”變成現在的“專、精、特、新”。2021年，龍南市凈增規模以上工業企業50家，是前一年增加量的兩倍；園區營業收入在214億元基礎上凈增100億元，突破300億元大關。
